Hazánkban a saját tulajdonú ingatlanok dominálnak, albérletbe többnyire szükség esetén (munkavállalás; hirtelen-, vagy szorult helyzet; tanulmányok; stb.) költözünk. Viszont bármikor kerülhetünk olyan élethelyzetbe, amikor lakáskiadásra adjuk a fejünket, vagy esetleg csak segíteni kell a témában egy ismerősnek, vagy rokonnak. Egyszóval nem árt belemélyedni egy kicsit az adózás szabályaiba, különösen ha bevételi forrásként lakáskiadásban gondolkodunk.
A magánszemély ingatlan-bérbeadása adóköteles, önálló tevékenységből származó jövedelem, az összevont adóalap részeként adózik, 15% mértékű fizetendő adóval. Ingatlan bérbeadása esetén kizárólag személyi jövedelemadót kell fizetni. Fontos: a kiadásokkal csökkentett összeg után történik az adózás, nem a teljes bevétel után!
A bérbeadás és az ÁFA
Az ingatlan bérbeadása tárgyi adómentes az áfatörvény alapján. A leggyakoribb adókötelezettséget eredményező bérleti ügyletek a ‘kereskedelmi szálláshely-szolgáltatás nyújtásának minősülő’, valamint a ‘közlekedési eszközök elhelyezését, parkolását biztosító bérbeadások’ esetei.
Az ingatlan-bérbeadás hosszabb távú tartózkodás esetén jön létre, nem áfaköteles, bérleti szerződést kell kötni hozzá, a működéshez nincs szükség engedélyekre. Bérbeadóként áfakörössé is válhatunk, de ezt követően 5 éven át nem válthatunk vissza áfamentességre.
Magánszemélyként történő bérbeadás esete
Ahogyan végezhető a bérbeadási tevékenység:
- adószám és bejelentkezési kötelezettség nélkül magánszemélyként,
- adószámos magánszemélyként,
- egyéni vállalkozóként
Ha a bérbeadó személy nem egyéni vállalkozó (sem ingatlan-bérbeadási, sem más tevékenysége okán sem), vagy tevékenységi köre csak az Áfa törvény szerinti adómentes ingatlan/ingatlanrész (haszon)bérbeadása, akkor a magánszemély/természetes személy adózónak nem kell adószámot kérnie. Ugyanez áll fenn akkor is, ha a bérbeadásra az adóalany nem választ adókötelezettséget, esetleg az Áfa tv. szerint közösségi adószám kiváltására nem köteles.
A folyamatos bevételszerzés következtében a természetes személy adóalanyként történő bejelentkezés és adószám hiányában is adóköteles, így az Áfa törvényben meghatározott bizonylatot kell kibocsátania. Adómentes ingatlan-bérbeadás esetén számla helyett a számvitelről szóló törvény (Sztv.) szerinti számviteli bizonylatot is elegendő kiállítania.
Az adószám hiánya nem jelent problémát a számviteli bizonylat beszerzésében, illetve előállításában és kibocsátásában, mivel adómentes körbe tartozó tevékenység – ilyenkor a bizonylaton a név és az adóazonosító jel foglal helyet. Ha azonban a számviteli bizonylat kibocsátásához az NGM rendelet szerinti számlatömböt kívánjuk használni, annak beszerzéséhez adószámmal kell rendelkeznünk, és emiatt be kell jelentkeznünk adóalanyként.
Költségek elszámolásának lehetőségei
Az önálló tevékenységből származó bevételt az Szja törvény 2. és 4. számú mellékletének rendelkezései szerint kell figyelembe venni. Nem számít bevételnek azon más személytől vásárolt szolgáltatások bérlőre áthárított díja, amelyek az ingatlan arányos használatával függenek össze.
Ez különösen a közüzemi szolgáltatások díjára vonatkozik, más, a bérlőre áthárított társasházi, közüzemi díjakon kívül eső költségekre (a társasházzal és a közös képviselővel kapcsolatos költségek, felújítási alapba fizetett díj, vízdíj, szemétdíj, stb.) nem vonatkozik!
A közös költség ingatlan-bérbeadásból származó bevétel, amellyel szemben költségelszámolásra van lehetőség. Ha a bérlő fix összegű, rezsiköltséggel terhelt bérleti díjat, vagy költségtérítést fizet, a fenti kedvező szabály nem alkalmazható, a szolgáltatás díja nem hárítható át a bérlőre – így a fix összegű bérleti díj vagy költségtérítés bérbeadásból származó bevételnek számít, elszámolható költségekkel. Ez érvényes arra az esetre is, ha a bérlő a fogyasztásmérők által mért pontos összeget fizeti meg a bérbeadónak, de átalánydíjat fizet a közműszolgáltatóknak.
Csökkenthető bevételek?
Az ingatlan bérbeadási tevékenységet évente változó számú nyomtatványon kell bejelenteni a NAV-hoz.
A bérbeadó levonhatja a lakás bérbeadásából származó bevételéből másik, eltérő településen bérbevett lakása éves, igazoltan megfizetett bérleti díját. A bevétel ilyen címen azonban csak akkor csökkenthető, ha a
- bérbeadás, illetve a bérbevétel időtartama meghaladja a 90 napot,
- a bérbe vett lakással összefüggésben a magánszemély más tevékenységből származó bevételével szemben nem számol el költséget
- az igazoltan megfizetett bérleti díjat számára még részben sem térítik meg
Az így bérbe vett lakásnak nem kell belföldön lennie, tehát nem kizárt az sem, hogy valaki a külföldön megfizetett bérleti díjjal csökkentse ily módon a bérbeadásból származó bevételét.
Költségelszámolások és elszámolható költségek
A bevételből két módon állapítható meg a jövedelem mértéke az Szja. tv. szerint:
A nem tételes költségelszámoláskor a bevétel 10 százalékát vonhatjuk ki a bevételből mindenféle számlák, igazolások mellékelése nélkül. Ennél a jövedelem megállapítási módszernél a bevétel 90 százalékát kell jövedelemnek tekinteni, és ezután kell a 15 százalékos személyi jövedelemadót megfizetni.
Tételes költségelszámolás esetén a bérbeadó tényleges bizonylatokkal és számlákkal köteles igazolni az ingatlan fenntartásával kapcsolatban felmerült költségeit, az adóalapból az ingatlan értékcsökkenése is levonható.
Amik elszámolhatóak:
- rezsiköltség (ha a szerződés által a közüzemi díjak a bérleti díjban benne foglaltatnak)
- tárgyi eszközök, melyek a 200 ezer forintot nem haladják meg értékben,
- amortizáció, mely 2% a beton-, tégla- és kőépületek esetében
Adóelőleg fizetési kötelezettség
A lakáskiadásból származó bevétel utáni jövedelemadót 3 havonta kell befizetni az adóhatóságnak – amennyiben az adóösszeg eléri, vagy meghaladja a 10 ezer forintot – a negyedévet követő hónap 12. napjáig.
Ha a bérbeadásból származó bevételünk az adózás rendje szerinti (Art.) törvény meghatározása alapján kifizetőtől származik, akkor az adóelőleget a kifizetőnek kell befizetnie. Az adóelőleg alapja ilyenkor a magánszemély adóelőleg-nyilatkozata mentén kiszámított jövedelem összeg lesz, ha a költségek a bevétel 50%-a alatt maradnak. Ha a magánszemély nem nyilatkozik, a 10%-os költséghányad alapján számítja ki az adóelőleget, és az így fennmaradó nettó jövedelmet juttatja el a bérbeadónak.
Ha bármiben segítségre lenne szüksége, csak keresse bátran az Ypsilon Home felkészült, lelkes és profi szakértőit, akik szívesen segítenek eligazodni Önnek, ha ingatlant vásárolna, vagy adna el, esetleg kiadó lakása van, vagy éppen bérlőt keresne.
